Trendy trhu nemovitostí v České republice

Český trh nemovitostí prochází významnými změnami ovlivněnými ekonomickými, demografickými a technologickými faktory. V této analýze se podíváme na klíčové trendy, které formují současný trh a budou ho ovlivňovat i v následujících letech.

Celkový přehled trhu

V první polovině roku 2025 zaznamenal český trh nemovitostí stabilizaci po několika letech výrazného růstu. Průměrná cena nemovitostí vzrostla meziročně o 3,2%, což je nejpomalejší tempo růstu za posledních pět let.

Klíčové statistiky

• Počet transakcí: -8% meziročně (normalizace po boomu)
• Průměrná cena/m²: 89 000 Kč (+3,2% meziročně)
• Doba prodeje: 45 dní (vs. 30 dní v roce 2023)
• Hypotéční sazby: 5,8% průměr (pokles z 7,2% v roce 2024)

Regionální rozdíly

Praha - Zpomalení růstu

Hlavní město zaznamenává nejpomalejší růst cen za posledních deset let. Průměrná cena za m² dosáhla 151 000 Kč (+1,8% meziročně).

Nejžádanější lokality:

• Praha 2 - Vinohrady: 180 000 Kč/m²
• Praha 7 - Holešovice: 165 000 Kč/m²
• Praha 5 - Smíchov: 145 000 Kč/m²

Brno - Pokračující růst

Druhé největší město ČR vykazuje zdravý růst cen o 4,5% meziročně. Průměrná cena dosáhla 95 000 Kč/m².

Nejvýnosnější oblasti:

• Brno-střed: 110 000 Kč/m²
• Brno-Černá Pole: 98 000 Kč/m²
• Brno-Vinohrady: 85 000 Kč/m²

Ostrava - Revitalizace pokračuje

Třetí největší město zažívá renesanci s růstem cen o 6,8% meziročně. Průměrná cena 58 000 Kč/m².

Segmentace podle typu nemovitostí

Byty

Bytový segment tvoří 75% všech transakcí. Největší poptávka je po bytech 2+kk a 3+kk.

• 1+kk: Průměrná cena 3,2 mil. Kč (+2,1%)
• 2+kk: Průměrná cena 4,8 mil. Kč (+3,5%)
• 3+kk: Průměrná cena 6,2 mil. Kč (+4,1%)
• 4+kk a větší: Průměrná cena 8,5 mil. Kč (+1,8%)

Rodinné domy

Pandemie zvýšila zájem o rodinné domy, trend pokračuje i v roce 2025. Růst cen o 5,2% meziročně.

Komerční nemovitosti

Kancelářské prostory zažívají transformaci kvůli home office. Pokles poptávky o 15%, ale růst zájmu o flexibilní prostory.

Demografické trendy ovlivňující trh

Stárnutí populace

Rostoucí podíl seniorů vytváří poptávku po:

• Bezbariérových bytech
• Menších jednotkách blízko zdravotnických zařízení
• Bytech s přízemními dispozicemi

Mladé generace

Generace Z a mladší mileniálové preferují:

• Menší byty s moderním vybavením
• Lokality s dobrou dopravní dostupností
• Flexibilní prostory vhodné pro home office
• Udržitelné a energeticky úsporné budovy

Technologické trendy

Smart Home technologie

Rostoucí poptávka po inteligentních domácnostech:

• 70% kupců považuje smart home za výhodu
• Průměrné navýšení hodnoty nemovitosti o 5-8%
• Nejvžádanější: inteligentní vytpění, bezpečnostní systémy, automatizace osvětlení

Virtuální prohlídky

85% makléřů nyní nabízí virtuální prohlídky, což zkracuje dobu prodeje o průměrně 12 dní.

Udržitelnost a Green Building

Energetická náročnost

Nové evropské regulace posilují význam energeticky úsporných budov:

• Budovy třídy A dosahují o 15-20% vyšších cen
• Očekávané zpřísnění požadavků od roku 2027
• Rostoucí poptávka po obnovitelných zdrojích energie

Udržitelné materiály

Developers stále více používají ekologické materiály a technologie, což oceňuje 60% kupců.

Financování a hypotéky

Změny v hypotečním trhu

Rok 2025 přináší postupné uvolňování hypotečních podmínek:

• Pokles úrokových sazeb z 7,2% na 5,8%
• Zvýšení LTV ratio na 90% pro první bydlení
• Nové produkty pro mladé rodiny

Alternativní financování

Rostoucí obliba crowd-fundingu a developer financing pro investory.

Výzvy a rizika trhu

Nedostatek stavebních pozemků

Ve velkých městech se projevuje akutní nedostatek pozemků pro výstavbu, což tlačí ceny nahoru.

Regulatorní změny

• Plánované zpřísnění energetických standardů
• Možné zavedení daně z prázdných bytů
• Změny v územním plánování

Inflační tlaky

Rostoucí ceny materiálů a práce zvyšují náklady na výstavbu o 8-12% ročně.

Prognózy pro rok 2025-2026

Očekávaný vývoj cen

• Praha: +2-4% ročně (stabilizace)
• Brno: +4-6% ročně (pokračující růst)
• Ostrava: +5-8% ročně (revitalizace)
• Regionální města: +3-5% ročně

Trendy v poptávce

• Pokračující zájem o menší byty ve městech
• Růst poptávky po rodinných domech v satelitních městech
• Stabilizace trhu komerčních nemovitostí

Doporučení pro kupce a investory

Pro první kupce

• Využijte státní podpory (Nová zelená úsporám)
• Zvažte lokality s rozvojovým potenciálem
• Preferujte energeticky úsporné nemovitosti

Pro investory

• Diverzifikujte napříč regiony
• Zaměřte se na pronajímatelné vlastnosti
• Sledujte dopravní infrastrukturu

Závěr

Český trh nemovitostí v roce 2025 prochází fází stabilizace po letech bouřlivého růstu. Klíčovými trendy jsou udržitelnost, technologické inovace a změny v demografických preferencích. Pro úspěšné investování je důležité sledovat regionální rozdíly a přizpůsobit strategii současným trendům.

Očekáváme pokračování umírněného růstu cen s důrazem na kvalitu a energetickou úspornost nemovitostí. Investoři by se měli zaměřit na lokality s dobrým rozvojovým potenciálem a stabilní poptávkou po pronájmech.